О вычете по налогу на доходы физических лиц при продаже недвижимости супругами

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов, размер полученного каждым из супругов дохода и соответствующий ему размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении (п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); п. 1 ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ); пп. 3 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ); Письмо УФНС России по г. Москве от 15.03.2021 N 20-21/035043@).

Если недвижимое имущество принадлежит супругам на праве общей долевой собственности, то вычет предоставляется в том же порядке, что и лицам, не являющимся супругами.

При продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, размер имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи.

Так, при продаже недвижимости по одному договору купли-продажи несколькими совладельцами размер вычета определяется пропорционально доле в праве собственности. При продаже доли в праве собственности на имущество по отдельному договору совладелец имеет право на вычет в полном размере.

При этом если изменение вида права собственности с общей совместной на общую долевую собственность не влечет у супругов прекращения права собственности на имущество, то минимальный срок владения исчисляется с даты первоначальной регистрации права общей совместной собственности. Если доли супругов выделены в натуре, то вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

В связи с вопросом о распределении размера имущественного налогового вычета между совладельцами при приобретении квартиры в общую долевую собственность Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 10.03.2005 № 63-О пришел к выводу, что по правилу пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет равен общей сумме расходов, произведенных всеми участниками общей долевой собственности; при этом размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности, но в пределах 1 000 000 руб., т.е. пропорционально доле каждого из них.

Пример. Супруги «М» и «С» в 2023 году продали приватизированную в 2022 году квартиру за 3 050 000 руб. В собственности супругов квартира находилась менее 3- х лет, в связи с чем, были представлены налоговые декларации по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) за 2023 год, в которых каждым супругом заявлен доход от реализации по 1 525 000 руб. и заявлен, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет по 1 000 000 руб., соответственно. Сумма налога, подлежащая к уплате у каждого супруга, по данным налоговой декларации, составила по 68 250 ((1 525 000 –  1 000 000)*13%) руб.

В ходе камеральной налоговой проверки установлено, что налогоплательщиками неверно заявлен имущественный налоговый вычет, в связи с чем, по данным налогового органа сумма НДФЛ у каждого супруга составила по    133 250 ((1 525 000 - 500 000 (1 000 000/2))*13%) руб.